Comment réduire les risques d’impayés dès la sélection du locataire
Comment réduire les risques d’impayés dès la sélection du locataire
Les impayés de loyer sont la première source d’inquiétude des bailleurs particuliers. En France, plus de 2 % des locations privées subissent un défaut de paiement chaque année, avec des conséquences parfois lourdes : perte de revenus, procédures longues, voire détérioration du bien.
Bonne nouvelle : la majorité des impayés peuvent être évités en amont, dès la phase de sélection du locataire. Voici comment réduire efficacement ce risque dès l’analyse du dossier.
1. Prioriser la solvabilité réelle, pas seulement les revenus affichés
Beaucoup de propriétaires s'arrêtent à la règle des "3 fois le loyer". Or, ce critère ne suffit pas.
Ce qu’il faut vraiment analyser :
- Revenus nets stables sur les 6 derniers mois
- Situation professionnelle pérenne (CDI, fonction publique, indépendant avec historique)
- Absence de dettes connues (visible parfois dans les relevés bancaires ou via une assurance loyers impayés)
💡 Astuce : vérifiez si les revenus sont réguliers ou irréguliers (commissions, intérim, freelancing…), ce qui peut augmenter le risque d’impayés même si le montant global est élevé.
2. Étudier l’historique locatif
Un locataire avec un bon historique de paiement est un bon signal.
Documents utiles :
- Quittances de loyers des 3 derniers mois
- Attestation du précédent bailleur
- Historique de domiciliation cohérent (pas de changement d’adresse tous les 6 mois)
📌 Un locataire fiable a souvent une trace écrite de son bon comportement locatif.
3. Vérifier l’authenticité des documents
Les faux dossiers sont responsables de nombreux impayés. Un candidat qui falsifie son profil pour passer les filtres financiers est déjà un facteur de risque.
Vérifications recommandées :
- Métadonnées des fichiers PDF
- Cohérence entre fiche de paie, avis d’imposition et relevés
- Identité du locataire (nom, photo, adresse fiscale)
🔍 Utiliser une solution de certification automatique permet de détecter en quelques secondes les incohérences et falsifications.
4. Demander un garant... mais pas n’importe comment
Un garant est un filet de sécurité, mais il doit être vérifié avec autant de rigueur que le locataire.
À vérifier :
- Revenus du garant (bulletins, avis d’imposition)
- Situation professionnelle
- Lien réel avec le locataire (parent proche, par exemple)
- Signature d’un acte de caution solidaire en bonne et due forme
🛡️ Pensez aussi aux garanties alternatives, comme la caution bancaire ou l'assurance loyers impayés (GLI).
5. Utiliser une assurance loyers impayés (GLI)
Même avec un bon dossier, le risque zéro n’existe pas. Une GLI couvre en général :
- Les loyers impayés (jusqu’à 90 000 € selon les contrats)
- Les frais juridiques en cas de procédure
- Les dégradations locatives
Conditions fréquentes :
- Revenus ≥ 2,85 fois le loyer
- CDI hors période d’essai
- Dossier sans irrégularité
💬 Certains outils de certification facilitent l’éligibilité à la GLI en attestant de la validité du dossier.
6. Valoriser le sérieux et la communication
Les documents ne disent pas tout. Lors d’un échange téléphonique ou d’une visite, prenez le temps d’observer :
- Le sérieux du candidat (ponctualité, transparence)
- Sa capacité à anticiper les démarches (assurance, dépôt de garantie)
- Sa communication : claire, respectueuse, cohérente
🤝 Un bon locataire, c’est aussi une bonne relation humaine.
En résumé : votre plan anti-impayés
| Étape | Action clé |
|---|---|
| 💼 Revenus | Analyser stabilité, régularité et cohérence |
| 📄 Documents | Vérifier leur authenticité |
| 🧾 Historique | Étudier les anciens loyers et attestations |
| 🧍♂️ Garant | Bien vérifier le dossier du garant |
| 🛡️ GLI | Envisager une assurance loyers impayés |
| 🤝 Relationnel | Évaluer la fiabilité humaine |
Pour aller plus loin
Vous pouvez faire tout cela manuellement… ou automatiser la vérification avec une solution comme la nôtre. Notre plateforme vous aide à :
- Analyser la solvabilité réelle
- Vérifier les documents en quelques secondes
- Réduire le risque d’impayés dès le premier contact
✅ Protégez vos revenus locatifs dès la sélection du dossier. Essayez la certification locative intelligente : rapide, sécurisée, conforme.
